O BDI é um dos índices da construção civil que são mais importantes para construtores e incorporadores porque ele tem papel direto na composição do preço de venda de um empreendimento. Conheça as melhores práticas do BDI.
O que é BDI
BDI é a sigla para Benefícios e Despesas Indiretas. O cálculo do BDI é importante para a questão orçamentária de um imóvel, sendo ponto fundamental para que se torne possível chegar à lucratividade planejada pelos construtores.
Na conta entram despesas com a administração, impostos, seguros, tributos e imprevistos. Ou seja, o objetivo está justamente em considerar os gastos que são “ignorados” na maior parte das vezes, aqui chamados de indiretos.
Eles contribuem muito para o custo final da obra e, por isso, também devem ser contabilizados no preço final de venda. Se a empresa ignorar os custos indiretos, o preço final da venda das unidades pode não ter a margem de lucro correta.
As 5 melhores práticas do BDI
Sabendo disso, vem a pergunta: quais fatores aumentam o BDI? Ou seja, quais as melhores práticas do BDI para fazer um orçamento exato ou o mais próximo possível do perfeito na construção civil?
Algumas dicas valem muito a pena serem vistas e revistas. Confira!
1 – O levantamento das despesas indiretas da obra
A primeira coisa é saber quais os custos indiretos do seu empreendimento. A definição influencia a fórmula que será usada nesse cálculo. Isso porque cada item pode ter um peso a mais ou a menos no seu orçamento final.
Independente das porcentagens, eles são:
- Custos de administração da empresa
- Documentações (licenças, escriturações, permissões, etc)
- Tributos, encargos e impostos
- Custos de contrato
- Seguros e garantias
- Riscos e imprevistos
- Equipamentos auxiliares
E para descobrir os valores de cada um dos itens há fórmulas relacionadas a eles.
Por exemplo, os custos administrativos podem ser conhecidos através do cálculo da Administração Central. Atualmente, essa conta é: AC é igual a despesa anual da sede dividido pelo valor médio dos custos diretos da obra vezes 100.
E tem a conta dos imprevistos da obra, onde se usa de 1,5% até 5% de margem para contratos unitários. Assim por diante.
2 – A melhor fórmula para calcular o BDI
Geralmente, o BDI entra no Preço Venda (PV). O PV é composto pelos custos diretos (CD) e os custos indiretos (CI). Por isso, a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) recomenda uma fórmula do BDI:
- PV = CD + BDI em valor
O cálculo do BDI pode ser feito em custos totais ou percentuais.
Outra fórmula comum do BDI é a que considera o custo dividido pelo CDI e as incidências sobre o preço de venda. Nessa opção, as incidências englobam administração de obras, riscos, seguro, custos, lucro da empresa e tributos.
3 – A automatização do cálculo correto do BDI
Para evitar erros, muitas incorporadoras e construtoras usam uma estratégia que funciona bem: a tecnologia. Isso porque hoje em dia dá para contar com ferramentas, aplicativos e programas que ajudam no cálculo mais correto do BDI.
Essas automatizações usam os dados lançados dos custos indiretos e fazem a conta do BDI, assim como da composição do Preço de Venda. É uma ótima ideia para quem quer que a margem de lucro corresponda à realidade.
A ideia de automatizar não é apenas a de usar um programa inteligente para fazer a soma. Mas, sim uma plataforma que tenha histórico de dados onde torna possível a adição de custos e integração com o sistema, tornando o resultado mais assertivo.
Isso torna possível ter um melhor controle do fluxo de caixa assim como ter informações para explicar os custos para o cliente final. Além, claro, de gerar um BDI mais real.
4 – A precificação dos serviços de construção
Até aqui vimos sobre o levantamento de dados, o uso da fórmula do BDI e a automatização para que se tenha um melhor controle financeiro.
Já esse tópico e o próximo trarão dicas mais voltadas para os cuidados ao adicionar os dados na conta toda. Por exemplo, a questão dos serviços.
Isso porque o preço da obra para o cliente tem que considerar todos os elementos do projeto, incluindo o trabalho de agentes especializados, como técnicos. E, na verdade, esse é um dos insumos mais difíceis de precificar.
Uma boa ideia para vencer esse entrave é pesquisar os preços praticados no mercado, assim como conversar com os prestadores de serviços de forma antecipada para se criar um tipo de previsão de custos.
Até porque além do serviço, vem os custos com materiais e o lucro.
5 – Os índices de preços atualizados
A última das melhores práticas do DBI que trouxemos é sobre os índices de preços.
Esse, na verdade, é um erro que é comum de acontecer e pode custar muito caro para as empresas da construção civil. O uso de tabelas de preços antigas gera prejuízos para o cálculo do BDI.
Assim, uma maneira de evitar o erro é usar tabelas atualizadas, como do Sinapi (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil). Elas são disponibilizadas para cada região onde o projeto será executado, o que a torna ainda mais assertiva.
Qual o BDI ideal
Encontrar o BDI ideal não é uma tarefa simples para nenhum gestor de obras. Mesmo usando as melhores práticas do BDI que conhecemos acima, ele vai precisar considerar as particularidades do novo empreendimento que será lançado.
Através do Acórdão 2622/2013, o Tribunal de Contas da União disse que existem algumas percentagens que podem ser usadas como referência para o valor do BDI e dos componentes.
Os dados variam com base no tipo de obra. Veja na tabela abaixo:
No entanto, além dessa tabela de referência do DBI também há outro ponto a ser observado: o BDI desonerado e o não desonerado.
Ou seja, ele tem a ver com a folha de pagamento da empresa, com encargos sociais sobre os salários dos funcionários.
Neste caso, a regra é a seguinte: quando se desonera a folha de pagamentos, então, é preciso incluir outra conta no cálculo do DBI: o valor da CPRB (Contribuição Previdenciária Sobre Receita Bruta), o qual é um tributo federal.
O valor agregado na obra
Ao entender o que é BDI e a importância de se praticar as melhores dicas, fica mais fácil saber porque um empreendimento deve ter um bom valor agregado. Os custos sempre vão existir e devem ser otimizados para a geração de lucro do imóvel.
Ao mesmo tempo, considere que um cliente não vai querer saber apenas do quanto uma construção custou. Mais do que isso, ele quer ver resultados, na prática, no design e na funcionalidade de um imóvel, seja apartamento, casa, escritório ou outros tipos.
É por isso que contar com materiais flexíveis e duráveis faz tanta diferença nessa conta do DBI. Porque mais do que ser um custo de materiais, a compra pode significar um grande valor agregado para o consumidor, o que acontece quando se usa esquadrias de alumínio da ESAF.
